Российский рынок недвижимости и первые признаки кризиса

Из-за кризиса ликвидности многие банки повысили процентные ставки по кредитам для строительных девелоперов в среднем на 2—4%, а некоторые даже прекратили кредитовать строителей. Из-за дороговизны финансирования проектов девелоперы откладывают их завершение. В результате рынок ждет роста цен на недвижимость для покупателей и арендаторов.

В начале этого года московский рынок недвижимости пережил всплеск: за два первых месяца стоимость жилья увеличилась на 10%, столько же, сколько за весь 2007 год. После этого рост начал постепенно слабеть, и в начале этого месяца эксперты рынка недвижимости ожидали, что в мае волна подорожания московской недвижимости окончательно затухнет и наступит период стабилизации.

Даже если этот прогноз сбудется, в более долгосрочной перспективе (полтора-два года) докатившийся до нашего рынка недвижимости общемировой кредитный кризис вновь подтолкнет цены вверх. Главная причина тому — вынужденное повышение банками ставок по кредитам, которое началось во втором квартале текущего года. В частности, недавно стало известно, что один из лидеров рынка ипотечного кредитования ВТБ 24 повысил процентные ставки по кредитам на покупку жилья на 0,7% годовых.

Строить стало дорого

Растут кредитные ставки и для строителей, что еще более остро обещает сказаться на ценах на недвижимость. Как сообщили игроки рынка газете «Ведомости», кредиты подорожали в среднем на 2—4%, местами даже на 5—10%, а некоторые банки из первой десятки вообще закрыли позиции по кредитованию строителей или даже по открытым кредитным линиям отказываются давать деньги.

Банки подтверждают, что процентные ставки выросли. К примеру, МДМ-банк повысил ставки для застройщиков примерно на 2—3%. ВТБ сообщил о повышении ставок для всех корпоративных клиентов на 1,5—2%.

Однако некоторые банкиры утверждают, что девелоперы относятся к тем заемщикам, которые могут позволить себе занять по повышенным ставкам, так как у них высокая норма прибыли. Действительно, согласно опубликованным недавно данным Росстроя, при себестоимости строительства 1 кв. м жилья в Москве в 2007 году размером 34 692 руб. средняя рыночная цена продажи 1 кв. м в начале апреля составляла примерно 161 тыс. руб., т. е. маржа составляла около 360%. Впрочем, сами застройщики утверждают, что они не получают эту заоблачную маржу, так как Росстрой не учел многих статей их расходов: выплаты столичным чиновникам за аренду земли, затраты на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям и т.д.

В погоне за коротким долларом

В любом случае, строителям стало сложнее и взять кредит, и выплачивать его. Уже появились первые неплательщики: из-за невозврата кредита девелоперской компанией НБ «Траст» показал по РСБУ убыток за I квартал в 216 млн руб. По данным ЦБ, просроченная задолженность нефинансовых организаций в феврале (по отношению к январю) росла быстрее, чем в прошлом году, — на 8% (вместо 6%) и достигла 92,5 млрд руб. По словам аналитиков, большую часть прироста этой задолженности обеспечили строительные предприятия.

Для многих компаний сегодня характерно вытеснение длинных займов короткими: никто не будет платить, к примеру, 12% за трехлетний заем, если можно взять под 10% на год, объясняют аналитики. Эксперты также напоминают, что для застройщиков, как и для большинства других компаний, фактически закрыт и такой вид заимствования, как выпуск облигаций.

На плечи потребителей

В результате темпы ввода коммерческой недвижимости сокращаются. Согласно данным Colliers International, в 2007 г. была введена в эксплуатацию только половина торговой недвижимости из запланированной. Офисная недвижимость тоже «задерживается»: в 2007 г. были перенесены сроки ввода таких многофункциональных комплексов, как «Капитал сити», башня «Южная», «Военторг», «Четыре ветра». Та же ситуация и на рынке складской недвижимости.

Аналитики, опрошенные «Ведомостями», говорят, что последствия денежного кризиса будут очевидны через полтора-два года, когда будут завершены проекты, которые сейчас кредитуются: именно тогда мы увидим рост цен продаж и арендных ставок. Все ляжет на плечи потребителей, обещают эксперты.