Российские банки учатся на чужих ошибках

Стремительное развитие ипотеки в России на первый взгляд изумляет своими масштабами. Но, если приглядеться повнимательнее, обстановка выглядит далеко не так однозначно.

На сегодняшний день доля ипотечного кредитования в ВВП РФ не превышает 2%, хотя, по расчетам Всемирного Банка, должна достигать 20-25%. "Именно такой показатель наблюдался в России в 1913", - отметила президент группы компаний "Лаурел" Ирина Радченко.

Однако в планах Государства РФ к 2010 году увеличить число ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов 1 млн., это может составить в денежном выражении сумму порядка $ 80-100 млрд. или 5,2-6,5% от ВВП. Насколько реальны подобные планы, Ирина Радченко определять не берется, хотя отмечает, что из 7 федеральных округов РФ только в одном Центральном округе сосредоточено порядка 60% кредитных систем, в то время как остальные 6 - переживают очевидный недостаток.

Если еще учитывать тот факт, что имеется большое разнообразии банков, выдающих ипотечные кредиты (свыше 600), только 10% из них считают ипотеку приоритетным направлением своей сферы деятельности. Каждый второй кредит отпущен банком с иностранным капиталом.

Лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов на душу населения является Кировская область, следом идет Кемеровская, Оренбургская и Самарская области, а также республика Башкортостан. Доля операций купли-продажи в этих регионах составляет 50-80%. В случае с Москвой, доля произведенных с содействием ипотеки процедур составляет не больше 20% от общего числа процедур с недвижимостью, хотя по объему средств, выданных в Московском регионе, столица занимает первое место.

Резкое уменьшение темпов выдачи ипотечных кредитов в 2007 году (всего лишь 20% от объема 2006 г.) вызывает нешуточное волнение участников рынка. Тем не менее, большинство экспертов расположены, считать предложенные условия лучшими в мире.

"Прежде всего, за счет ипотечной ставки, которую удается сохранять ниже инфляционной", - отмечает Ирина Радченко. Несмотря на это банки готовы рассматривать не только "белые" (подтвержденные) доходы заемщика, выдавать кредиты сроком на 30 и более лет и досрочно их погашать. К тому же, банки РФ предлагают фиксированную ставку на весь период кредитования, что несет в себе значительно меньше рисков по сопоставлению с плавающей ставкой.

Но, несмотря на все это, кризис ипотечного кредитования в США влил свою "ложку дегтя". В итоге, некоторые банки свернули свои ипотечные программы, ужесточили проверку заемщиков и отказались от снижения суммы первоначального взноса.

"Ипотека в России пока не очень развита, - заключает г-жа Радченко. – Но, как раз сейчас, мы имеем шанс поучиться на чужих ошибках, чтобы избежать собственных. Не надо забывать, что мы вошли в рынок глобальных финансов и не можем остаться в стороне от мировых событий.

За минувший год стоимость на жилье в среднем по стране выросли на 54%, в городах-миллионниках – в 2 раза. На рынке ипотечного кредитования наблюдается преобладание вторичного жилья, над первичным, что оказывает содействие значительному подорожанию, в общем-то, неликвидного вторичного рынка.

Последствием государственных оплошностей явился колоссальный рост цен на жилье, что мгновенно отобразилось на уменьшении темпов формирования ипотечной системы. Единственный выход из сформировавшегося положения специалисты видят в правильном выстраивании со стороны государства жилищной политики, рассчитанной на все категории граждан".

Нужно извлечь уроки из событий на американском ипотечном рынке, и ни при каком раскладе не уменьшать ставки по кредитам. "Искусственное повышение доступности кредитов способно привести к краху ипотечной системы, что мы и наблюдаем в США", - считает Константин Ярославцев, директор департамента методологии и маркетинга Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

"Не ставка по кредиту является главным фактором развития ипотечного рынка, а цены на жилье, - резюмирует Владимир Пономарев. Их и надо снижать за счет увеличения оборота и государственного участия".