Что год грядущий нам пророчит в ипотечном кредитовании?

Хотя долгое время российские банки уверенно говорили, что осенние заморские неурядицы на них не отразятся, последнее время чаще стали звучать предостерегающие прогнозы. Их общий смысл сводится к тому, что темпы роста отдельных направлений отечественной банковской системы могут серьезно снизиться.

Провинция приняла первый удар

Первый сегмент нашего рынка, по которому уже ударил западный кризис, - ипотека. И проблема совсем не в аналогиях между нашим и американским ипотечным секторами (сравнивать эти рынки бессмысленно из-за разницы в масштабах), а в том, что все острее отечественные банки ощущают нехватку «длинных» денег, без которых невозможно развивать долгосрочное кредитование.

«Наблюдается достаточно ощутимый недостаток средств у коммерческих банков для совершения кредитных сделок, - признает зампред СМП банка Максим Егунов. - Причин тому может быть множество, и не все они объясняются кризисом на рынке недвижимости США".

Банкиры говорят, что лихорадки, тем более паники на рынке нет, а есть устойчивая тенденция к повышению ставок и сокращение объемов кредитования (в особенности долгосрочного). Впрочем, они же сказали, что в регионах ситуация уже вышла за пределы просто напряженности.

По словам президента самарской Ассоциации кредитных брокеров Дианы Маштакеевой, вдали от Москвы и Петербурга ситуация с ипотекой довольно плачевна. По сравнению с августом во многих регионах ставки уже повысились на 1,5%. «Уже сейчас мы наблюдаем приостановление деятельности кредитно-финансовых учреждений прежде всего на рынке недвижимости», - говорит она.

Кроме того, возросло количество отказов, а требования к заемщикам стали жестче не только в отношении заработной платы, но и размера первоначального взноса. А некоторые программы, в частности ипотека без первоначального взноса, банкам и вовсе пришлось приостановить. «На внешнем рынке рефинансировать ипотеку такого формата достаточно затруднительно», - добавляет Диана Маштакеева. Так как же быть с радужными прогнозами МЭРТа относительно активного роста ипотеки в следующем году? По мнению главного экономиста Альфа-банка Натальи Орловой, замедление темпов уже произошло.

«По моим оценкам, рынок ипотечных кредитов составлял $12 млрд на конец прошлого года, - говорит она. - В первом полугодии он вырос за на $7 млрд, а за второе вырастет, скорее всего, на $4-5 млрд". Уменьшение объемов выдачи во втором полугодии произошло по двум причинам. Банки рассчитывали, во-первых, на секьюритизацию своих портфелей в будущем, а во-вторых, на увеличение сроков привлечения дешевых денег с внешних рынков.

«На внутреннем рынке нет достаточно длинных ресурсов, позволяющих фондировать кредиты на 10-30 лет, - добавляет Наталья Орлова. - Потенциал рынка очень существенный, но если российские банки не смогут увеличивать свои внешние заимствования в следующем году, их предпочтения сместятся в пользу краткосрочного кредитования».

С таким прогнозом согласен и первый заместитель председателя банковского комитета Госдумы Павел Медведев: «Ипотека в России, скорее всего, несколько притормозит свой рост, немного (и ненадолго) подорожает и сделается более аккуратной, то есть прекратится выдача кредита без первоначального взноса, без тщательного анализа платежеспособности заемщика».
Лучше быть богатым

Очевидно, что подорожание ипотеки также в первую очередь обнаружится в провинции. Не случайно участники рынка на протяжении всего кризиса ликвидности упрекают Центробанк в том, что финансирование направлено прежде всего на крупные банки. По словам президента Ассоциации региональных банков Анатолия Аксакова, средние и небольшие региональные банки очень озабочены.

"Активы, которыми они располагали, не входят в ломбардный список ЦБ, поэтому их доступ к рефинансированию оказывается ограничен», - поясняет он. Практика получения кредитов под залог кредитных портфелей до сих пор недостаточно развита, региональные заемщики не имеют кредитных рейтингов приемлемого качества.

«В связи с этим многие региональные банки вынуждены получать такое рефинансирование опосредованно, через крупнейшие столичные организации, а значит, оно оказывается более дорогим», - добавляет Анатолий Аксаков. С ним согласен и заместитель председателя правления КБ «Стройкредит» Сергей Рыбин: «Это поддержка действительно прежде всего направлена на госбанки". Правда, он уверен, что в конечном счете доступ к ресурсам через систему межбанковского кредитования получат и другие игроки.

Впрочем, у других игроков сейчас и нет иных альтернатив: западные рынки для них практически закрыты. В последние месяцы только очень крупные банки могли себе позволить иностранные займы. Привилегированное положение госбанков позволяет им увеличивать аппетиты.

По словам Натальи Орловой, российский банковский сектор и до кризиса был сильно сегментирован, а теперь разрыв между крупными и мелкими банками только усилился. «Можно смотреть на концентрацию банковских индикаторов, например, за третий квартал пять крупнейших государственных банков увеличили свое присутствие на рынке корпоративного кредитования на 2 процентных пункта, то есть они получили дополнительно 2% рынка», - отмечает она. И это не предел. По ее словам, госбанки могут забрать и еще 2-3% рынка. То есть кризис им только на руку.