Будет ли кризис на Украинском ипотечном рынке если планы Тимошенко реализуются?

“ Получить ипотечный кредит сроком на 25-30 лет будет иметь возможность каждая семья работающая и имеющая доход, причем без первого взноса, а проценты по ипотечным кредитам составят 4-6% годовых”, — обещала на прошлой неделе премьер-министр Украины г-жа Тимошенко. При этом глава правительства подчеркнула, что столь дешевые ипотечные кредиты будут выдаваться через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ).
Примечательно, что на начало нынешнего года средневзвешенная эффективная (реальная) ипотечная кредитная ставка по программе ГИУ для конечных заемщиков составила 12,37% годовых — это самая дешевая из существующих на украинском рынке гривневая ипотека.

В прошлом году ГИУ размещало свои облигации под 9,33-9,45%. В свою очередь, комбанки получали рефинансирование от ГИУ под 9,9% годовых. Заявление Юлии Тимошенко было раскритиковано президентским Секретариатом. “Я не знаю, как в сегодняшних?условиях ГИУ сможет привлечь ресурсы под 3-5%, чтобы потом кредитовать под 4-6%”, — возмутился Александр Шлапак, первый заместитель главы Секретариата Президента. Действительно, разместить облигации на открытом рынке под столь низкий процент, да еще в условиях мирового финансового кризиса, не представляется возможным. Тем не менее правительство может добиться желаемого эффекта административными методами и щедрыми бюджетными дотациями.

Кабмин может заставить покупать облигации ГИУ с минимальной доходностью, скажем, страховые компании (СК) и негосударственные пенсионные фонды (НПФ). Кстати, такие попытки уже предпринимались в период первого премьерства г-жи Тимошенко. Во всяком случае, в самом ГИУ наиболее вероятным считают именно такой ход событий. “Если будут приняты соответствующие нормативные изменения по отношению к финучреждениям с законодательно регламентированной структурой активов, это позволит размещать наши ЦБ с низкой доходностью, а банки смогут выдавать дешевые ипотечные кредиты”, — сообщил Сергей Волков, заместитель председателя правления ГИУ. Кроме этого, по словам чиновника, неплохо было бы предоставить и другие преференции держателям ценных бумаг ГИУ, например, налоговые льготы.

Скорее всего, к реализации грандиозных планов премьера по удешевлению ипотечных кредитов будет привлечен и Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. Как известно, одна из программ этого Фонда предусматривает частичную компенсацию процентных ставок по ипотечным кредитам. Суть механизма следующая: государство из бюджета компенсирует расходы заемщика на обслуживание ипотечного кредита в размере учетной ставки НБУ (на сегодняшний день составляет 10%). С помощью этого механизма правительство вполне способно сбить ставки по молодежным ипотечным кредитам и до 2-3% годовых (кстати, в своей предвыборной программе БЮТ обещал ипотечные кредиты для молодых семей именно под 2-4% годовых). Тем более что, по словам Валерия Омельчука, председателя правления Фонда, уже в марте нынешнего года должна стартовать совместная программа его ведомства и ГИУ, которая сейчас проходит согласование в Кабмине. Программа заключается в компенсации Фондом процентов по ипотечным кредитам молодым семьям, которые комбанки выдали с привлечением рефинансирования ГИУ. Пока Фонд содействия молодежному строительству не может похвастать большими объемами компенсаций — сейчас этот показатель не превышает 300 млн грн. Всего же на сегодняшний день Фонд выплачивает (иногда с большим скрипом) компенсации примерно по 20 тыс. договоров. Были бы деньги, а компенсации могут проводиться и в больших объемах. Сейчас на “квартирной” очереди состоят более 500 тыс. молодых семей. Однако при условии выделения дополнительных бюджетных ассигнований размеры компенсаций могут увеличиться на порядок.

Кроме того, чтобы сделать дешевые ипотечные кредиты по-настоящему массовой, правительству придется заставить ГИУ пересмотреть требования к заемщикам. В соответствии со стандартами этого ведомства отношение ежемесячного платежа по ипотечному кредиту к чистому ежемесячному доходу заемщика (коэффициент PTI) не должно превышать 0,4. В то же время в ГИУ считают, что уменьшение коэффициента PTI может плачевно закончиться для всего рынка. “Пренебрежение этим параметром чревато последствиями наподобие американского кризиса sub-prime”, — предостерегает Сергей Волков. Кроме того, правительство намерено отменить обязательный первоначальный взнос по ипотечным кредитам ГИУ, который сейчас составляет 25%. Руководство же ГИУ считает приемлемым его снижение только до 5%. “Статистика свидетельствует, что процент дефолтов по ипотечным кредитам без первоначального взноса существенно выше, чем по кредитам, где семья вносит хоть какую-то часть собственных средств”, — объясняет Сергей Волков.

Банкиры считают, что если идея премьера будет реализована, это приведет к потере многими крупными (особенно специализированными) комбанками позиций на рынке ипотечного кредитования . “Величина потерь будет зависеть от того, какие категории населения подпадут под эти программы и какой объем ресурсов будет выделен на льготное ипотечное кредитование”, — сказал Тарас Кириченко, заместитель председателя правления УкрСиббанка.

Вместе с тем банкиры резонно замечают, что проблема доступности жилья больше связана с высокими ценами на недвижимость, чем с условиями иптечного кредитования. “Основной фактор, повышающий доступность жилья, — это снижение его стоимости. В нынешних условиях никакие низкие проценты не помогут”, — уверял Владимир Хлывнюк, председатель правления банка “Финансы и Кредит” . Более того, по мнению экспертов, дешевые ипотечные кредиты будут стимулировать спрос на жилье, а следовательно, и дальнейший рост цен на недвижимость.